Le dépôt de garantie, très souvent appelé « caution », est un incontournable dans un contrat de location bien qu’il ne soit pas obligatoire. Ce dépôt de garantie est une somme d’argent versée au bailleur, sous forme de virement ou de chèque, au moment de la signature du bail dans le but de couvrir d’éventuels manquements du locataire au cours de la location.

À quoi ça sert ?

En tant que propriétaire-bailleur, il est indispensable de penser à toutes les éventualités même aux mauvaises, c’est pour cette raison que le dépôt de garantie a été créé.

Il est versé au bailleur ou au gestionnaire locatif en début de location, en même temps que la signature du bail.

Celui-ci vous permet de compenser, sauf exceptions, les manquements de votre locataire, à savoir :

• Des impayés de loyer
• Le non-entretien des équipements mis à disposition
• Prendre en charge les éventuelles dégradations en fin de bail

Le bailleur a-t-il le droit de retenir des sommes sur le dépôt de garantie ?

Oui, c’est même la raison principale de l’existence du dépôt de garantie. 

À la suite d’un état des lieux de sortie, comme pour celui d’entrée, il sera noté toutes les dégradations et défauts. C’est à réception de l’état des lieux de sortie que le propriétaire pourra faire une comparaison entre l’état du logement à l’entrée du locataire ainsi qu’à la sortie, dans le but d’estimer le montant pour la réparation des dégradations causées par le locataire. Le montant des travaux de remise en état établi principalement par des devis de société en adéquation avec les dégradations, pourra être prélevé sur le dépôt de garantie.

Quel que soit le montant retenu, le bailleur doit obligatoirement fournir les devis ou factures comme justificatifs de retenues.

Prenons un exemple :  les murs d’une chambre présentent de multiples traces de frottement ainsi que de nombreux trous non-rebouchés, d’après le devis transmit par la société que vous avez mandaté, la remise en état va coûter 600 € et le dépôt de garantie de votre locataire était de 1 300 €. Vous ne lui restituerez donc que 700 € lors de son départ.

Mise en garde : bien que la frontière soit mince, il ne faut surtout pas confondre dégradation et vétusté ! 

L’usure naturelle d’un parquet ou d’un mur ne peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie. 

Pour ce sujet très sensible, il existe le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Celui-ci précise que la vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est un montant fixe qui ne peut être revu à la hausse au cours du bail de location ou lors de son renouvellement.

Dans le cas d’une location longue durée, il existe deux réglementations à ce sujet :

Location vide, soit un bail de 3 ans : pour une échéance mensuelle, celui-ci ne peut dépasser 1 mois de loyer hors charges.

Location meublée, soit un bail de 1 an : le montant est d’un maximum de 2 mois de loyers hors charges.

Combien de temps le bailleur a-t-il pour restituer le dépôt de garantie ?

Le compte à rebours est lancé dès lors où l’état des lieux de sortie est signé par les parties prenantes.

Dans le cas où l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d’un mois en main propre contre récépissé ou par courrier recommandé avec accusé de réception. 

En revanche, dans le cas où le logement nécessite des réparations, le bailleur a un délai maximum de deux mois pour le restituer afin de bénéficier d’un délai raisonnable pour établir des devis auprès de sociétés compétentes et les faire parvenir à l’ancien locataire occupant.

Le locataire a-t-il le droit de s’abstenir de payer son dernier mois de loyer afin de compenser avec le dépôt de garantie ?

Un grand nombre de locataires prennent le droit d’agir de la sorte, mais c’est tout bonnement interdit.

Le dépôt de garantie n’est en aucun cas une avance sur le dernier loyer puisqu’il sert à couvrir les frais liés à une remise en état du logement après le départ du locataire. Dans le cas où le locataire s’abstient de payer son dernier mois de loyer, le bailleur n’aura aucun moyen de financer les réparations le cas échéant.

Si le locataire agit de la sorte, le bailleur est en droit d’adresser un commandement de payer et dans les cas les plus graves, le locataire peut voir son mobilier être saisi le temps qu’il régularise la situation. 

De plus, le locataire peut ne pas recevoir de quittances de loyer affirmant qu’il est en règle au niveau du paiement des loyers.