Dans le cadre d’une location, l’entretien courant des équipements et de l’appartement revient au locataire. Le propriétaire-bailleur conserve la charge des travaux plus importants. 

Dans le but d’éviter tout litige, la notice d’information a été créée et est annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.

Nous avons donc décortiqué cette notice pour vous offrir une version simplifiée des responsabilités de chacun en cas de travaux ou sinistres.

 

Les obligations du propriétaire

 

Pour mettre un bien à la location, il n’est évidemment pas obligatoire qu’il soit complètement neuf. La loi 6 juillet 1989 (art. 6) exige que le bien soit en bon état d’usage, décent et donc ne présenter aucun danger pour le locataire occupant.

 

Un logement décent et en bon état, c’est quoi ?

Pour qu’un logement soit décent et en bon état d’usage, il faut que ces éléments soient respectés :

• les installations de chauffage, de ventilation, d’eau, d’alimentation en énergie et d’assainissement fonctionnent normalement et sont conformes aux normes de sécurité ;
• le bâtiment protège des intempéries (pluie, vent, froid…) et ne comporte pas de substance dangereuse (plomb, amiante…) ;
• les escaliers, garde-corps et balcons sont solides et empêchent toute chute.
• Depuis le 1er janvier 2023, une consommation énergétique inférieure à 450 kWh/m²

 

Si le bien ne remplit pas ces critères de décence, il est indispensable de remédier aux problèmes révélés notamment après un état des lieux de sortie, faute de quoi il sera impossible de le relouer tant que les mises aux normes ne seront pas effectuées.

 

Les gros travaux pendant le bail

 

Au cours du bail, le locataire décèle un dysfonctionnement nécessitant des travaux importants à la charge du bailleur (exemple : la chaudière doit être remplacée). Le bailleur doit donc faire toutes les démarches pour effectuer une réparation pour offrir au locataire les prestations qu’il disposait à la signature du bail. Il n’est toutefois pas obligatoire pour le bailleur de faire des réparations d’améliorations du logement.

 

Pour des travaux d’une plus grande ampleur et dont la durée dépasse plus de 40 jours, le bailleur se doit de diminuer le loyer au prorata de la surface inutilisable et de la durée du chantier. 

Dans le cas le plus grave à savoir, si le logement est inhabitable, le bailleur n’est pas tenu de reloger le locataire, en revanche, celui-ci peut légitimement résilier le bail et ce sans préavis. 

 

Les gros travaux peuvent-ils être entrepris par le locataire ?

Oui, si le locataire en fait la demande et que le bailleur lui en a donné l’accord de façon manuscrite. 

Par exemple, si le locataire émet le souhait de repeindre les murs, il doit demander une autorisation écrite au bailleur. Pour des travaux plus conséquents, le locataire peut demander en contrepartie une réduction de loyer. Cet échange de bons procédés fait l’objet d’une clause spécifique du bail nommée convention de travaux.

Les travaux à charge du locataire

 

Le locataire est responsable des réparations locatives, pour faciliter la compréhension de celles-ci nous vous avons préparé quelques exemples concrets :

 

Le locataire se doit d’entretenir :

Général

• Les portes, grilles et fenêtres, ainsi que les stores et les volets (graissage des gonds et des charnières, réparation des poignées ou crémones, réfection des mastics)
• Les vitres qu’il casse sont à remplacer 
• Les sols, les murs et les plafonds, et prendre à sa charge les raccords de peinture et reboucher les trous qu’il aura fait

 

Sanitaires

• Débouchage des canalisations
• Remplacement des joints ou autres pièces d’usure
• Nettoyage en cas de présence de calcaire
• Remplacement des flexibles ou chasse d’eau détériorés 
• Nettoyage des siphons

 

Électricité

• Remplacement des ampoules
• Entretien annuelle de la chaudière
• Prises et interrupteurs défectueux

 

Jardin

• Tonte de la pelouse
• Taille des haies/arbres
• Débouchage des gouttières

 

La réparation des dégradations en fin de bail

 

Lorsque le locataire quitte l’appartement à la fin du bail ou en cas de résiliation anticipée, il aura normalement pris soin de remettre en état le logement de part l’existence des réparations locatives comme vu précédemment. 

L’état des lieux de sortie sert notamment à vérifier cela, et permet d’évaluer les différences entre l’arrivée et le départ du locataire.

Il est possible que des dégradations n’aient pas été réparées par le locataire. Dans ce cas, vous pouvez retenir une partie du dépôt de garantie afin de faire les réparations vous-même ou par une entreprise. 

Attention, il ne faut pas confondre une usure normale et des dégradations.

 

Qui paie en cas de dégât des eaux ?

 

Tout dépend du problème et donc du responsable du dégât des eaux.

 

Responsabilité du bailleur :  en tant que bailleur, vous devez fournir à votre locataire un logement en bon état. Si le dégât des eaux est dû, par exemple, à une canalisation trop ancienne, les dommages devront être couverts par votre assurance.

Responsabilité du locataire :  dans le cas où le dégât des eaux est dû à des toilettes bouchées ou à une fuite d’eau, ce sera l’assurance du locataire qui prendra en charge les frais.

Responsabilité de la copropriété : si le dégât des eaux se situe dans les parties communes de l’immeuble et impacte le logement, il en va alors de la responsabilité de la copropriété qui engagera son assurance.

Responsabilité du constructeur : si le dégât des eaux est dû à un problème du bâtiment lui-même, comme, par exemple, des infiltrations d’eau, ce sera la responsabilité décennale du constructeur qui s’appliquera.