Avant une mise en vente ou en location d’un bien, le propriétaire a pour obligation de réaliser un dossier de diagnostic technique aussi appelé DDT. Ce sont des évaluations de différents éléments constituants le logement en question, établies dans le but d’informer le futur propriétaire ou locataire la susceptibilité de présenter des risques pour sa santé ou sa sécurité quant aux normes immobilières en vigueur.

Seul un diagnostiqueur est en capacité de vous rendre un dossier de diagnostics techniques conforme aux lois.

Quel que soit votre projet, ce dossier devra être annexé, à l’acte de vente ou au bail de location.

Pourquoi chaque diagnostic immobilier est important ?

Ces documents étroitement liés peuvent affirmer de la sûreté d’un logement mais aussi de l’exactitude des informations que l’on peut vous donner comme :

• Sa superficie réelle (surface au sol, surface Loi Carrez, Loi Boutin)
• Sa typologie (appartement, maison, commerce, péniche, etc)
• Sa date de construction
• La présence de substances toxiques/dangereuses (plomb, amiante, termites)
• L’état des installations (électriques, gaz)

Quels sont les différents diagnostics ?

Nous vous avons préparé la liste des diagnostics obligatoires, en revanche, il est important de noter que suivant la région ou l’année de construction, certains diagnostics ne le sont pas.

Le diagnostiqueur saura vous conseiller, il est toutefois très facile de trouver les réponses à vos questions sur le site du gouvernement français.

Les surfaces :

Le mesurage Carrez :

Mis en place dans le cadre de la loi Carrez, il touche uniquement les biens en copropriétés et non les biens individuels (exemple : les appartements et non les maisons individuelles). 

Il concerne les biens à usage d’habitation et les biens à usage professionnel et permet de mesurer précisément la surface habitable, à savoir toute surface privée supérieure à 1m80.

Le mesurage Boutin :

Légère subtilité par rapport au Carrez, vous retrouverez le mesurage Boutin dans le cadre d’une location. La surface habitable mesurée du lot à louer est mentionnée systématiquement dans le contrat de bail.

La consommation d’énergies :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) :

Le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE permet de catégoriser le bien suivant sa consommation annuelle en énergie et de son taux d’émission de gaz à effet de serre (GES). 

À l’aide de différents calculs, d’analyses de matériaux, d’épaisseurs, et tant d’autres éléments, le diagnostiqueur attribue une lettre correspondant à une classe énergétique de A à G. 

Pour faire très simple, l’étiquette A découle d’une très faible consommation et d’une faible émission de gaz à effet de serre, et l’étiquette G relève d’un bien très énergivore, communément appelé « passoire énergétique » depuis le 1er Janvier 2023.

L’état des risques et pollutions (ERP) :

L’ERP ou État des Risques et Pollutions est un diagnostic qui permet d’être parfaitement informé sur l’état des risques naturels, miniers, technologiques ou encore industriels du terrain sur lequel se situe le bien qui sera mis en location ou en vente. 

L’ERP vous informe sur les risques d’inondations, sismiques ou de présence de radon par exemple, tout en vous donnant de la visibilité quant à l’historique des dégâts recensés les années précédentes.

Les installations :

Le diagnostic gaz :

Obligatoire dès que votre installation dépasse les 15 ans, il permet de contrôler l’état des installations intérieures reliées au gaz d’un bien. Il sert avant tout à donner un aperçu quant à la sécurité des installations présentes dans le logement.

Ce diagnostic est à renouveler tous les 3 ans dès les 15 ans passés.

Le diagnostic électricité :

Dans la même conception que le diagnostic gaz, obligatoire dès que votre installation dépasse les 15 ans, il contrôle la sécurité et la conformité des éléments électriques présents au sein d’un bien. Une vérification impérative pour éviter de causer du tort aux occupants. 

Tout comme le gaz, le diagnostic est à renouveler tous les 3 ans.

Les diagnostics non-obligatoires suivants la typologie du bien :

Le diagnostic plomb :

Obligatoire pour toutes constructions réalisées avant le 1er janvier 1949, ce diagnostic a pour but de déceler la présence de plomb ainsi que sa quantité au sein d’un bien. Il est important de souligner que l’exposition au plomb est très néfaste pour tout être vivant.

Pour les constructions concernées, le plomb est très souvent retrouvé dans les peintures murales autrefois constituées de plomb ou sur les garde-corps. 

Le diagnostic amiante :

Tout comme le plomb, l’obligation de réalisation du diagnostic amiante dépend de la date de construction de l’immeuble. Il est rendu obligatoire pour tous les bâtiments construits avant le 1er janvier 1997. 

Dans le cas où une forte présence d’amiante est détectée dans le bâtiment en question, le diagnostiqueur recommandera le désamiantage. En revanche si le taux d’amiante détecté est encore faible ou modéré, le diagnostic devra être renouvelé régulièrement afin de suivre l’évolution du taux d’amiante.

Le diagnostic termites et mérule :

Ces deux diagnostics sont quant à eux rendus obligatoires par rapport à l’emplacement géographique du bien à louer ou à vendre. 

Les termites sont des insectes xylophages (se nourrissant de bois), elles génèrent énormément de dégâts notamment en rendant les fondations friables, tout comme vos éventuels meubles en bois.

La mérule est un champignon qui ronge lui aussi le bois. Quel que soit le type de boiserie, ce champignon se développe très facilement dans des pièces très humides et mal aérées.

Le dernier diagnostic mis en vigueur :

Le diagnostic d’état des nuisances sonores aériennes :

Aussi appelé le diagnostic « bruit », depuis le 1er juin 2020 celui-ci est rendu obligatoire pour tous biens situés à proximité d’un aéroport ou d’une infrastructure similaire. Le but étant d’informer les futurs propriétaires ou locataires de la présence de nuisances sonores environnantes pouvant ne pas être perçues durant les visites. 

Il est important de préciser que ce diagnostic n’a actuellement qu’une valeur informative, en revanche son absence pourrait pénaliser le vendeur ou le bailleur dans certaines préfectures.